Was bei Laden und Büro gleich ist wie bei Wohnungen
Auch bei Gewerberäumen muss nach dem Gesetz der Vermieter die Räume in einem guten Zustand halten. Schönheitsreparaturen sind also zunächst seine Sache. Er darf sie auf den Mieter übertragen, auch in einem Vordruck. Dann prüfen Gerichte die Klausel aber wie bei Wohnungen darauf, ob sie den Mieter unfair benachteiligt.
Der Bundesgerichtshof hat 2008 entschieden, dass starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam sind. Es ging um ein Ladenlokal, das eine Änderungsschneiderei 15 Jahre lang gemietet hatte. Der Vordruck verlangte, mindestens alle drei Jahre in Küche und Toiletten und alle fünf Jahre in den übrigen Räumen zu renovieren. Damit fehlte dem Mieter der Einwand, dass gar kein Bedarf besteht.
Laufende Renovierung und Endrenovierung zusammen sind zu viel
Verlangt ein Vordruck, dass der Mieter regelmäßig renoviert und zusätzlich beim Auszug in jedem Fall renoviert, ist die Kombination unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof 2005 für einen Gaststättenpachtvertrag entschieden. Der Mieter müsste sonst auch Räume streichen, die er gerade erst renoviert hat.
Fällt die Klausel weg, gilt wieder das Gesetz. Der Mieter gibt die Räume dann besenrein zurück. Er muss grobe Verschmutzungen beseitigen, aber nicht streichen.
Was im Gewerbemietrecht anders ist
Der wichtigste Unterschied: Im Gewerbemietrecht verhandeln die Parteien Verträge häufiger einzeln aus. Eine echte Einzelabsprache, die beide Seiten tatsächlich besprochen und angepasst haben, prüfen Gerichte nicht so streng wie einen Vordruck. Wer als Vermieter sicher gehen will, legt den Umfang der Schönheitsreparaturen deshalb einzeln fest.
Ein Vordruck bleibt ein Vordruck, auch wenn er gewerbliche Räume betrifft.
Unrenoviert übernommene Gewerberäume
Bei Wohnungen ist eine Renovierungsklausel unwirksam, wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich bekam. Ob das auch für Laden und Büro gilt, haben mehrere Oberlandesgerichte bejaht, etwa Celle im Jahr 2016 und Dresden später. Der Grund ist derselbe: Der Mieter soll nicht die Spuren seines Vorgängers beseitigen müssen.
Für Gewerbemieter heißt das: Halten Sie den Zustand beim Einzug genau fest, mit Protokoll und Fotos. Für Vermieter heißt es: Übergeben Sie renoviert oder vereinbaren Sie einen Ausgleich schriftlich. Wie Vermieter eine Klausel gestalten, die hält, erklärt der Ratgeber zur wirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen.
So prüfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag
- Suchen Sie die Klausel zu Schönheitsreparaturen und prüfen Sie, ob sie aus einem Vordruck stammt oder einzeln ausgehandelt wurde.
- Achten Sie auf feste Fristen ohne Einschränkung. Sie machen die Klausel auch im Gewerbe unwirksam.
- Prüfen Sie, ob neben der laufenden Renovierung eine Endrenovierung in jedem Fall verlangt wird.
- Klären Sie den Zustand beim Einzug mit Protokoll und Fotos.
- Achten Sie beim Auszug auf die sechs Monate, nach denen Ansprüche des Vermieters verjähren.
- Lassen Sie den Vertrag bei Zweifeln anwaltlich prüfen.
Was beim Auszug aus einer Wohnung gilt, steht im Überblick, ob Sie beim Auszug streichen müssen. Viele dieser Regeln haben die Gerichte auf Gewerberäume übertragen.
Häufige Fragen
Gelten die Regeln zu Schönheitsreparaturen auch im Gewerbemietvertrag?
Ja, viele Regeln zu Schönheitsreparaturen gelten auch im Gewerbemietvertrag, wenn die Klausel aus einem Vordruck stammt. Starre Fristen sind laut Bundesgerichtshof auch bei Gewerberäumen unwirksam. Einzeln ausgehandelte Absprachen prüfen Gerichte weniger streng.
Sind starre Renovierungsfristen im Gewerbemietvertrag wirksam?
Nein, starre Renovierungsfristen in einem Vordruck sind auch im Gewerbemietvertrag unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof 2008 für ein Ladenlokal entschieden. Dann muss der Mieter gar nicht renovieren.
Muss ich als Gewerbemieter beim Auszug renovieren?
Als Gewerbemieter müssen Sie beim Auszug nur renovieren, wenn Ihr Vertrag das wirksam regelt. Eine Endrenovierung in jedem Fall zusätzlich zur laufenden Renovierung ist im Vordruck unwirksam. Fehlt eine wirksame Klausel, geben Sie die Räume besenrein zurück.
Gilt die Regel zur unrenovierten Übergabe auch bei Gewerberäumen?
Mehrere Oberlandesgerichte, etwa Celle 2016 und Dresden, übertragen die Regel zur unrenovierten Übergabe auf Gewerberäume. Wer unrenoviert eingezogen ist, muss dann ohne angemessenen Ausgleich nicht renovieren. Halten Sie den Zustand beim Einzug mit Protokoll und Fotos fest.
Wann verjähren Ansprüche des Vermieters bei Gewerberäumen?
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Schäden an Gewerberäumen verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Räume zurückerhält. Danach kann er sie nicht mehr einklagen.