Was Schönheitsreparaturen sind und wer sie bezahlt
Schönheitsreparaturen sind Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Mehr gehört nicht dazu. Parkett abschleifen, Fliesen ersetzen oder Fenster von außen streichen sind nie Schönheitsreparaturen, auch wenn der Vertrag es so nennt.
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter diese Arbeiten. Er muss die Wohnung in einem Zustand halten, in dem Sie gut darin wohnen können. Abnutzung durch normales Wohnen müssen Sie nicht ersetzen. Vergilbte Wände nach zehn Jahren sind mit der Miete bezahlt.
Dass Mieter trotzdem oft streichen, liegt an einer Klausel im Mietvertrag. Der Vermieter darf die Schönheitsreparaturen auf Sie übertragen, aber nur so, dass Sie nicht unfair benachteiligt werden. Fast jeder Mietvertrag ist ein Vordruck, und deshalb prüfen Gerichte jede Renovierungsklausel streng. Fällt sie durch, gilt wieder das Gesetz, und dann streicht der Vermieter.
Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind
Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 in vielen Urteilen entschieden, welche Klauseln Mieter unfair benachteiligen. Steht eine davon in Ihrem Vertrag, müssen Sie in aller Regel nicht renovieren.
| Was im Mietvertrag steht | Jahr des Urteils | Folge |
|---|---|---|
| Feste Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand, etwa Küche und Bad alle drei Jahre | 2004 | Klausel unwirksam, keine Pflicht zu streichen |
| Renovieren beim Auszug in jedem Fall, egal wann zuletzt gestrichen wurde | 2007 | Klausel unwirksam |
| Vorgabe heller, neutraler Farben schon während der Mietzeit | 2008 | Klausel unwirksam |
| Nur ein Malerbetrieb darf streichen | 2010 | Klausel unwirksam, Sie dürfen selbst streichen |
| Wohnung war beim Einzug unrenoviert, ohne angemessenen Ausgleich | 2015 | Klausel unwirksam |
| Anteilige Kosten für noch nicht fällige Arbeiten beim Auszug | 2015 | Klausel unwirksam |
| Beim Einzug unrenoviert, aber Absprache mit dem Vormieter | 2018 | Klausel bleibt unwirksam |
Ob Ihre Klausel hält, prüfen ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht am sichersten. Bringen Sie dazu den Mietvertrag und das Protokoll vom Einzug mit.
Wer unrenoviert eingezogen ist, muss beim Auszug nicht streichen
Sind Sie in eine Wohnung mit Gebrauchsspuren des Vormieters eingezogen und haben dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen, müssen Sie beim Auszug nicht renovieren. So hat der Bundesgerichtshof 2015 entschieden. Sonst würden Sie auch die Spuren des Vormieters beseitigen. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reicht als Ausgleich nicht.
Unrenoviert heißt nicht heruntergewohnt. Es reicht, wenn die Wohnung deutliche Spuren des Vormieters trug. Beweisen müssen Sie das im Streit selbst. Das Protokoll vom Einzug, Fotos vom ersten Tag und Zeugen helfen dabei.
Eine Absprache mit dem Vormieter ändert daran nichts. Hatten Sie ihm etwa Möbel abgekauft und zugesagt, für ihn zu renovieren, bindet Sie das gegenüber dem Vermieter nicht. Im entschiedenen Fall von 2018 verlangte die Vermieterin 799,89 Euro für Malerarbeiten und bekam sie nicht.
Die Kehrseite: Sie dürfen in einem solchen Fall verlangen, dass der Vermieter streicht, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Weil die Wohnung dann besser wird als bei Ihrem Einzug, zahlen Sie in der Regel die Hälfte der Kosten. In einem der Fälle von 2020 lag der Kostenvoranschlag nach 14 Jahren Mietzeit bei 7.312,78 Euro.
Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie Schönheitsreparaturen machen müssen?
Sind Sie in eine renovierte Wohnung eingezogen oder haben einen angemessenen Ausgleich bekommen?
Enthält die Klausel feste Fristen ohne Einschränkung, eine Farbvorgabe für die Mietzeit oder eine Renovierung beim Auszug in jedem Fall?
Die Klausel ist unwirksam. Sie müssen nicht streichen, nur bunte Wände neutral zurückstreichen.
Die Klausel ist wahrscheinlich wirksam. Sie streichen, was nach dem Zustand nötig ist, und dürfen das selbst tun.
Die Klausel ist unwirksam. Sie müssen nicht streichen. Heben Sie Belege für den Zustand beim Einzug auf.
Dann gilt das Gesetz. Sie geben die Wohnung sauber und ohne Schäden zurück, gestrichen wird nicht.
Bunte Wände streichen Sie vor der Rückgabe neutral
Während Sie in der Wohnung wohnen, dürfen Sie streichen, wie Sie wollen. Eine Klausel, die Ihnen schon während der Mietzeit helle Farben vorschreibt, ist unwirksam. Rote, blaue oder dunkelgraue Wände sind erlaubt.
Bei der Rückgabe gilt etwas anderes, und zwar auch ohne Renovierungsklausel. Der Bundesgerichtshof hat 2013 einen Mieter zu Schadensersatz verurteilt, der eine weiß übernommene Doppelhaushälfte mit Wänden in Rot, Gelb und Blau zurückgab. Der Vermieter ließ die Wände mit Grundierung und zwei Anstrichen weiß streichen und zahlte 3.648,82 Euro. Viele Interessenten hätten die Wohnung in diesem Zustand nicht gemietet.
- Neutral heißt hell und dezent, etwa Weiß, Altweiß oder ein sehr helles Grau.
- Einzelne farbige Wände zählen genauso wie ganze Räume.
- Auffällige Tapeten, die Sie selbst angebracht haben, behandeln Gerichte wie Farbe.
- Was Sie mit Zustimmung des Vermieters gestaltet haben, dürfen Sie so lassen. Halten Sie die Zustimmung schriftlich fest.
Dunkle Farben scheinen unter einem einzelnen weißen Anstrich oft durch. Im Gerichtsfall waren eine Grundierung und zwei Anstriche nötig. Mit dem Farbrechner sehen Sie vorher, wie viel Farbe Sie dafür brauchen. Für Bohrlöcher, Nikotinspuren und andere Spuren an der Wand gelten eigene Regeln, mehr dazu im Ratgeber zu Bohrlöchern beim Auszug.
So prüfen Sie Ihren Mietvertrag vor dem Auszug
- Suchen Sie im Mietvertrag die Klausel zu Schönheitsreparaturen. Gibt es keine, streicht der Vermieter.
- Prüfen Sie den Zustand beim Einzug. Steht im Protokoll unrenoviert oder sind Spuren vermerkt, müssen Sie meist nicht streichen.
- Vergleichen Sie die Klausel mit der Tabelle oben. Feste Fristen, Farbvorgaben für die Mietzeit oder Renovieren in jedem Fall machen sie unwirksam.
- Ist die Klausel wirksam, streichen Sie nur, was nach dem Zustand der Wohnung wirklich fällig ist.
- Schreiben Sie dem Vermieter vor der Übergabe, was Sie tun und was nicht, und warum.
- Lassen Sie sich bei Zweifeln vom Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten.
Nach der Kündigung
Vertrag und Protokoll vom Einzug prüfen, Fotos und Belege zusammensuchen.
Sechs Wochen vorher
Dem Vermieter schriftlich sagen, welche Arbeiten Sie machen und welche nicht.
Zwei Wochen vorher
Bunte Wände neutral streichen, geschuldete Arbeiten erledigen, jede Wand mit Datum fotografieren.
Übergabe
Protokoll mit dem Zustand jeder Wand, Unterschrift beider Seiten, Schlüssel abgeben.
Sechs Monate danach
Ansprüche des Vermieters wegen der Wohnung sind verjährt, wenn er sie nicht vorher vor Gericht gebracht hat.
Behält der Vermieter danach Geld von Ihrer Kaution für Malerarbeiten ein, lesen Sie, was er darf, im Ratgeber Kaution für Malerarbeiten einbehalten.
Sie dürfen selbst streichen, wenn es ordentlich aussieht
Müssen Sie streichen, brauchen Sie keinen Malerbetrieb. Eine Klausel, die einen Fachbetrieb vorschreibt, ist seit 2010 unwirksam. Sie schulden eine ordentliche Arbeit: gleichmäßig deckend, ohne Farbnasen, mit sauberen Kanten und ohne Spritzer auf Boden und Fensterrahmen.
Wer das nicht sicher kann, spart mit einem Maler am Ende oft Geld. Muss der Vermieter nacharbeiten lassen, verlangt er die Kosten von Ihnen. Lassen Sie sich vom Maler ein Angebot für genau die Räume machen, die Sie streichen müssen.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug streichen, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?
Nein, wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist und keinen angemessenen Ausgleich bekommen hat, muss beim Auszug nicht streichen. So hat der Bundesgerichtshof 2015 entschieden. Den Zustand beim Einzug müssen Sie im Streit aber belegen, etwa mit Protokoll und Fotos.
Darf der Vermieter feste Renovierungsfristen im Mietvertrag vorgeben?
Nein, feste Renovierungsfristen ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung sind unwirksam, so der Bundesgerichtshof seit 2004. Dann müssen Sie gar nicht streichen, und der Vermieter trägt die Arbeiten selbst.
Muss ich farbige Wände vor dem Auszug weiß streichen?
Ja, farbige Wände müssen Sie vor dem Auszug in einen neutralen, hellen Ton zurückstreichen, wenn Sie die Wohnung neutral übernommen haben. Der Bundesgerichtshof hat 2013 einen Mieter zu 3.648,82 Euro Schadensersatz verurteilt. Weiß muss es nicht sein, aber dezent.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug Geld für Malerarbeiten verlangen?
Ansprüche des Vermieters wegen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe, meist ab der Schlüsselübergabe. Danach können Sie die Zahlung verweigern. Mit der Kaution darf er unter Umständen trotzdem noch verrechnen.
Kann ich verlangen, dass der Vermieter meine Wohnung streicht?
Ja, wenn Sie unrenoviert eingezogen sind, die Klausel unwirksam ist und sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Das hat der Bundesgerichtshof 2020 entschieden. Sie beteiligen sich dann in der Regel zur Hälfte an den Kosten.
Darf der Vermieter verlangen, dass ein Maler die Schönheitsreparaturen macht?
Nein, eine Klausel, die einen Malerbetrieb vorschreibt, ist seit 2010 unwirksam. Sie dürfen selbst streichen. Die Arbeit muss aber ordentlich sein, sonst zahlen Sie für die Nacharbeit.