Ohne wirksame Klausel streichen Sie als Vermieter
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem guten Zustand halten. Schönheitsreparaturen sind also zunächst Ihre Sache. Sie dürfen sie auf den Mieter übertragen, aber nur mit einer Klausel, die ihn nicht unfair benachteiligt. Weil fast jeder Mietvertrag ein Vordruck ist, prüfen Gerichte diese Klauseln streng.
Ist eine Klausel unwirksam, fällt sie ganz weg. Ein Gericht kürzt sie nicht auf das erlaubte Maß. Dann tragen Sie die Schönheitsreparaturen selbst, während der Mietzeit und beim Auszug.
Die Wohnung renoviert übergeben oder ausgleichen
Übergeben Sie eine Wohnung mit Spuren des Vormieters, ist eine Renovierungsklausel nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 unwirksam. Der neue Mieter müsste sonst auch die Spuren seines Vorgängers beseitigen. Das gilt nur dann nicht, wenn Sie ihm einen angemessenen Ausgleich gewähren.
Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte dem Gericht dafür nicht. Der Berliner Mieterverein nennt als Faustformel, dass der Wert des Ausgleichs den Kosten der Renovierung entsprechen muss, etwa durch mietfreie Zeit. Beweisen, dass Sie einen angemessenen Ausgleich gegeben haben, müssen im Streit Sie.
Eine Absprache zwischen altem und neuem Mieter hilft Ihnen nicht. Auch wenn der neue Mieter dem Vormieter zusagt, für ihn zu renovieren, bleibt Ihre Klausel unwirksam.
Weiche Fristen statt fester Fristen
Fristen dürfen Sie nennen, aber nicht starr. Eine Klausel wie Küche und Bad alle drei Jahre, übrige Räume alle fünf Jahre ist unwirksam, weil sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nimmt. So entscheidet der Bundesgerichtshof seit 2004.
Wirksam ist eine Frist, die Spielraum lässt. Der Berliner Mieterverein nennt als Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in Küche, Bad und WC alle drei Jahre durchzuführen. Die Worte im Allgemeinen oder in der Regel machen den Unterschied.
Keine Farbvorgabe für die Mietzeit
Wie der Mieter während der Mietzeit streicht, geht Sie nichts an. Eine Klausel, die schon während der Mietzeit neutrale, deckende, helle Farben vorschreibt, ist unwirksam, so der Bundesgerichtshof 2008. Mit ihr fällt die ganze Übertragung der Schönheitsreparaturen weg.
Für die Rückgabe dürfen Sie Vorgaben machen, wenn sie dem Mieter Spielraum lassen. Eine Klausel, die bei der Rückgabe nur Weiß erlaubt, ist dagegen zu eng und unwirksam, wie der Bundesgerichtshof 2010 deutlich gemacht hat. Andere dezente Farben schaden der Weitervermietung nicht.
Gibt ein Mieter die Wohnung in kräftigen Farben zurück, die er neutral übernommen hat, schuldet er Ihnen auch ohne Klausel Schadensersatz. Im Gerichtsfall von 2013 waren das 3.648,82 Euro für Grundierung und zwei Anstriche.
Diese Klauseln machen die Übertragung unwirksam
| Klausel | Warum sie nicht hält |
|---|---|
| Feste Fristen ohne Einschränkung | Sie nimmt keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung |
| Renovieren beim Auszug in jedem Fall | Der Mieter müsste auch kurz nach dem letzten Anstrich wieder streichen |
| Farbvorgabe schon während der Mietzeit | Sie schränkt den Mieter im Alltag ein |
| Nur Weiß bei der Rückgabe | Sie lässt keinen Spielraum |
| Nur ein Malerbetrieb darf streichen | Der Mieter darf selbst ordentlich streichen |
| Anteilige Kosten für noch nicht fällige Arbeiten | Der Anteil ist für den Mieter nicht vorhersehbar |
| Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich | Der Mieter müsste für den Vormieter renovieren |
Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor der Verwendung prüfen, etwa von einem Haus- und Grundbesitzerverein oder einer Anwältin für Mietrecht.
Übergabe und Auszug sauber dokumentieren
Den Zustand beim Einzug halten Sie in einem gemeinsamen Protokoll fest, das beide unterschreiben. Fotos von jeder Wand mit Datum ergänzen es. Daran haben beide Seiten ein Interesse, denn im Streit entscheidet, was belegt ist.
Hat der Mieter wirksam übernommene Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht gemacht, setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Erst danach dürfen Sie Geld statt der Arbeit verlangen. Bei Schäden an der Wohnung brauchen Sie keine Frist. Achten Sie auf die sechs Monate nach der Rückgabe, danach verjähren Ihre Ansprüche. Mit der Kaution dürfen Sie Schadensersatz für Schäden laut einem Urteil von 2024 auch später noch verrechnen. Wie die Abrechnung aus Sicht des Mieters aussieht, steht im Ratgeber zur Kaution für Malerarbeiten.
Vor dem Einzug
Wohnung renovieren oder einen angemessenen Ausgleich schriftlich vereinbaren.
Mietvertrag
Weiche Fristen, keine Farbvorgabe für die Mietzeit, kein Zwang zum Malerbetrieb.
Einzug
Gemeinsames Protokoll mit Fotos, beide unterschreiben.
Auszug
Zustand prüfen, bei fehlenden Schönheitsreparaturen eine Frist setzen.
Bis sechs Monate danach
Ansprüche geltend machen und die Kaution abrechnen.
Häufige Fragen
Welche Schönheitsreparaturklausel ist heute noch wirksam?
Wirksam ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen mit weichen Fristen wie im Allgemeinen alle drei Jahre, ohne Farbvorgabe für die Mietzeit und ohne Zwang zum Malerbetrieb. Außerdem muss die Wohnung renoviert übergeben sein oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich bekommen. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel prüfen.
Kann ich als Vermieter eine unrenovierte Wohnung vermieten und den Mieter streichen lassen?
Ja, aber nur mit einem angemessenen Ausgleich, etwa mietfreier Zeit im Wert der Renovierung. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reicht laut Bundesgerichtshof nicht. Ohne Ausgleich ist die Renovierungsklausel unwirksam.
Darf ich dem Mieter vorschreiben, beim Auszug weiß zu streichen?
Nein, eine Klausel, die bei der Rückgabe nur Weiß erlaubt, ist laut Bundesgerichtshof zu eng und unwirksam. Erlaubt sind Vorgaben für die Rückgabe, die dem Mieter Spielraum lassen. Kräftig bunte Wände muss der Mieter aber auch ohne Klausel neutral zurückstreichen.
Was passiert, wenn meine Renovierungsklausel unwirksam ist?
Ist Ihre Renovierungsklausel unwirksam, fällt sie ganz weg, und Sie tragen die Schönheitsreparaturen selbst. Ein Gericht kürzt die Klausel nicht auf das erlaubte Maß. Der Mieter muss dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug streichen.
Muss ich dem Mieter eine Frist setzen, bevor ich Geld für Schönheitsreparaturen verlange?
Ja, für wirksam übernommene, aber nicht gemachte Schönheitsreparaturen müssen Sie dem Mieter zuerst eine angemessene Frist setzen. Erst danach dürfen Sie Geld statt der Arbeit verlangen. Bei Schäden an der Wohnung ist keine Frist nötig.