Wofür der Vermieter die Kaution verwenden darf
Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sie darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Geld anlegen, und die Zinsen gehören Ihnen.
Nach dem Auszug rechnet der Vermieter über die Kaution ab. Er zieht ab, was Sie ihm noch schulden, und zahlt den Rest zurück. Er darf auch einen angemessenen Teil zurückhalten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung fertig ist. Für Malerarbeiten darf er aber nur abziehen, was Sie wirklich schulden.
Ohne wirksame Klausel kein Abzug für Malerarbeiten
Nach dem Gesetz streicht der Vermieter. Sie schulden Schönheitsreparaturen nur, wenn Ihr Mietvertrag sie Ihnen wirksam überträgt. Viele Klauseln sind unwirksam, etwa mit festen Fristen oder wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind.
Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter für das Streichen nichts von der Kaution abziehen. Ob Ihre Klausel hält, erklärt der Ratgeber, ob Sie beim Auszug streichen müssen. Bunte Wände müssen Sie trotzdem neutral zurückstreichen, sonst darf er die Kosten dafür verlangen.
Bei Schönheitsreparaturen muss erst eine Frist kommen
Haben Sie wirksam Schönheitsreparaturen übernommen und sie nicht gemacht, muss Ihnen der Vermieter zuerst eine angemessene Frist setzen. Erst wenn Sie diese verstreichen lassen, darf er Geld statt der Arbeit verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof 2018 klargestellt, weil Schönheitsreparaturen dann eine Pflicht aus dem Vertrag sind.
Bei Schäden an der Wohnung ist es anders. Haben Sie die Wohnung beschädigt, darf der Vermieter sofort Geld verlangen, ohne Frist. Gemeint sind Schäden, die über normales Wohnen hinausgehen, etwa ein Lackschaden am Heizkörper.
Geht es um einen Schaden, der über normales Wohnen hinausgeht?
Dann darf er die Kosten verrechnen, ohne Ihnen vorher eine Frist zu setzen.
Überträgt Ihr Mietvertrag Ihnen die Schönheitsreparaturen wirksam?
Hat der Vermieter Ihnen eine angemessene Frist zum Streichen gesetzt?
Haben Sie die Frist verstreichen lassen, darf er die Kosten verrechnen.
Ohne Frist darf er für nicht gemachte Schönheitsreparaturen in der Regel kein Geld verlangen.
Dann darf er für das Streichen nichts abziehen. Nur bunte Wände müssen Sie neutral zurückstreichen.
Muss der Vermieter wirklich streichen lassen?
Bei einem Schaden an der Wohnung darf der Vermieter statt der Reparatur den nötigen Geldbetrag verlangen. Ob er danach wirklich reparieren lässt, ist seine Sache. Lässt er nicht reparieren, darf er aber keine Mehrwertsteuer berechnen. Die zählt laut Gesetz nur, wenn sie tatsächlich angefallen ist.
Prüfen Sie deshalb, ob in der Abrechnung Mehrwertsteuer auf einen Kostenvoranschlag steht, ohne dass ein Maler gearbeitet hat. Fragen Sie nach der Rechnung des Malers. Was eine Malerstunde kostet und wie sich ein Preis zusammensetzt, steht im Überblick zu Malerkosten pro Stunde und Quadratmeter.
Sechs Monate Frist und die Kaution
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Berufen Sie sich danach auf die Verjährung, kann er sie nicht mehr vor Gericht durchsetzen. Bei der Kaution hilft Ihnen das aber nur zum Teil.
Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass der Vermieter Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung auch nach Ablauf der sechs Monate noch mit der Kaution verrechnen darf. Die Kaution soll gerade diese Ansprüche sichern. Außerdem muss der Vermieter nicht in jedem Fall innerhalb von sechs Monaten über die Kaution abrechnen. Eine feste Frist dafür gibt es nicht.
Im entschiedenen Fall ging es um eine Kaution von rund 780 Euro. Der Vermieter hatte erst gut sechs Monate nach der Rückgabe abgerechnet. Das Gericht verwies den Fall zurück, um zu klären, ob die Schäden überhaupt bestanden.
So wehren Sie sich gegen einen falschen Abzug
- Verlangen Sie eine schriftliche Abrechnung der Kaution mit jedem Abzug einzeln.
- Prüfen Sie, ob Ihre Renovierungsklausel überhaupt wirksam ist.
- Prüfen Sie bei Schönheitsreparaturen, ob der Vermieter Ihnen vorher eine Frist gesetzt hat.
- Prüfen Sie, ob Mehrwertsteuer berechnet ist, obwohl nicht repariert wurde.
- Legen Sie Protokoll und Fotos von der Übergabe vor, die den Zustand belegen.
- Widersprechen Sie schriftlich und setzen Sie eine Frist zur Rückzahlung.
- Lassen Sie sich beim Mieterverein beraten, bevor Sie klagen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kaution für Malerarbeiten einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution für Malerarbeiten nur einbehalten, wenn Sie diese wirksam schulden oder die Wohnung beschädigt haben. Bei nicht gemachten Schönheitsreparaturen muss er Ihnen vorher eine Frist setzen. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, darf er nichts abziehen.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Eine feste Frist für die Abrechnung der Kaution gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt sie nicht in jedem Fall innerhalb von sechs Monaten. Einen angemessenen Teil darf der Vermieter bis zur letzten Nebenkostenabrechnung zurückhalten.
Darf der Vermieter nach sechs Monaten noch Geld von der Kaution abziehen?
Ja, mit Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung darf der Vermieter laut Bundesgerichtshof auch nach sechs Monaten noch mit der Kaution verrechnen. Das hat das Gericht 2024 entschieden. Berufen Sie sich auf die Verjährung, kann er solche Ansprüche nach sechs Monaten aber nicht mehr einklagen.
Darf der Vermieter Mehrwertsteuer abziehen, wenn er gar nicht streichen lässt?
Nein, bei einem Schaden an der Wohnung darf der Vermieter Mehrwertsteuer nur berechnen, wenn sie tatsächlich angefallen ist. Lässt er nicht reparieren, zählt nur der Betrag ohne Steuer. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
Eine Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen gehören Ihnen.