Bohrlöcher gehören zum normalen Wohnen
Was beim normalen Wohnen an Spuren entsteht, müssen Sie als Mieter nicht ersetzen. So steht es im Gesetz. Dazu gehört, dass Sie Bilder, Regale, Lampen und Spiegel aufhängen. Der Bundesgerichtshof hat schon früh entschieden, dass Mieter dafür Dübel setzen und auch Fliesen in Bad und Küche anbohren dürfen, etwa für Spiegel, Handtuchhalter oder Seifenschalen.
Wie viele Löcher üblich sind, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Das Amtsgericht München hielt 59 Bohrlöcher für normal, das Landgericht Berlin sogar 149 Löcher in einer Wohnung mit 150 Quadratmetern. Eine Pflicht zum Schadensersatz entsteht erst, wenn jemand in ungewöhnlichem Ausmaß bohrt, ohne Rücksicht auf die Wohnung.
Wann Sie die Bohrlöcher doch schließen müssen
Anders ist es, wenn Ihr Mietvertrag Ihnen die Schönheitsreparaturen wirksam überträgt. Dann gehört das Verschließen der Dübellöcher zu den Arbeiten, die Sie beim Streichen ohnehin erledigen. Sie spachteln die Löcher zu, schleifen glatt und streichen darüber.
Ob Ihre Klausel überhaupt wirksam ist, hängt vom Vertrag und vom Zustand bei Ihrem Einzug ab. Feste Fristen, ein Renovieren in jedem Fall oder eine unrenovierte Wohnung beim Einzug machen sie oft unwirksam. Das prüfen Sie mit dem Ratgeber, ob Sie beim Auszug streichen müssen.
- Kleine Löcher in Putz und Gipskarton schließen Sie mit Spachtelmasse aus dem Baumarkt.
- Ziehen Sie die Dübel vorher heraus, damit die Masse hält.
- Streichen Sie die Stelle mit derselben Wandfarbe, sonst sieht man einen Fleck.
- Angebohrte Fliesen müssen Sie bei üblicher Nutzung nicht ersetzen.
Nikotin an Wänden und Decken
Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich zum normalen Gebrauch. Vergilbte Wände und Decken nach Jahren als Raucher müssen Sie deshalb nicht extra bezahlen, wenn sich die Spuren mit Streichen und Tapezieren beseitigen lassen. So hat der Bundesgerichtshof 2008 entschieden.
Die Grenze liegt dort, wo normales Streichen nicht mehr reicht. Hat starkes Rauchen Schäden verursacht, die nur mit weitergehenden Reparaturen verschwinden, schulden Sie Schadensersatz. Im Gerichtsfall reichten Tapezieren, Streichen und Lackieren der Türen. Ein Schadensersatz bestand deshalb nicht.
Haben Sie wirksam Schönheitsreparaturen übernommen, müssen Sie vergilbte Wände ohnehin streichen. Nikotin schlägt durch normale Wandfarbe oft durch. Isolierfarben sind ausdrücklich für Nikotin, Ruß und Wasserflecken gemacht. Mehr dazu im Ratgeber zu Wasserflecken an der Decke, denn dort gilt dasselbe Prinzip.
Echte Schäden müssen Sie immer ersetzen
Wer die Wohnung beschädigt, muss den Schaden ersetzen, unabhängig von jeder Renovierungsklausel. Sie müssen die Mieträume schonend und pfleglich behandeln. Tun Sie das nicht, darf der Vermieter sofort Geld verlangen, ohne Ihnen vorher eine Frist zur Reparatur zu setzen. Das hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden.
Im entschiedenen Fall ging es um Schimmel, für den der Mieter verantwortlich war, um vernachlässigte Armaturen im Bad, einen Lackschaden an einem Heizkörper und fünf Monate Mietausfall. Der Mieter musste 5.171 Euro zahlen.
| Spur an der Wand | Normale Abnutzung? | Was Sie zahlen |
|---|---|---|
| Dübellöcher in üblicher Zahl | Ja | Nichts, außer Sie schulden wirksam Schönheitsreparaturen |
| Angebohrte Fliesen in Bad und Küche | Ja, bei üblicher Nutzung | Nichts, eine Klausel zum Ersetzen ist unwirksam |
| Vergilbung durch Rauchen, mit Streichen zu beseitigen | Ja | Nichts, außer Sie schulden wirksam Schönheitsreparaturen |
| Rauchschäden, die Streichen nicht beseitigt | Nein | Schadensersatz |
| Beschädigungen wie ein Lackschaden am Heizkörper | Nein | Schadensersatz, ohne vorherige Frist |
So vermeiden Sie Streit bei der Wohnungsübergabe
- Fotografieren Sie jede Wand vor der Übergabe, mit Datum.
- Verschließen Sie Dübellöcher, wenn Sie wirksam Schönheitsreparaturen schulden.
- Lassen Sie im Übergabeprotokoll festhalten, welche Löcher und Spuren es gibt und ob der Vermieter sie beanstandet.
- Unterschreiben Sie nichts, was Sie für falsch halten, und vermerken Sie Ihre Sicht im Protokoll.
- Achten Sie auf die Frist: Ansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach der Rückgabe.
Bei Streit über einzelne Spuren hilft der Mieterverein. Behält der Vermieter Geld von der Kaution ein, lassen Sie sich die Abrechnung schriftlich geben.
Häufige Fragen
Muss ich Bohrlöcher beim Auszug zumachen?
Bohrlöcher in üblicher Zahl müssen Sie beim Auszug nur zumachen, wenn Sie wirksam Schönheitsreparaturen übernommen haben. Sonst gehören sie zum normalen Wohnen. Schadensersatz schulden Sie dafür in der Regel nicht.
Darf ich in der Mietwohnung in die Fliesen bohren?
Ja, in der Mietwohnung dürfen Sie in üblichem Umfang auch in Fliesen bohren, etwa für Spiegel oder Handtuchhalter. Das hat der Bundesgerichtshof als normalen Gebrauch anerkannt. Eine Klausel, nach der Sie angebohrte Fliesen ersetzen müssen, ist unwirksam.
Wie viele Bohrlöcher sind in einer Mietwohnung erlaubt?
Eine feste Zahl an Bohrlöchern gibt es nicht, Gerichte entscheiden im Einzelfall. Das Amtsgericht München hielt 59 Löcher für normal, das Landgericht Berlin 149 Löcher in 150 Quadratmetern. Problematisch wird es erst bei einem ungewöhnlichen Ausmaß.
Muss ich beim Auszug wegen Rauchens neu streichen?
Wegen Rauchens schulden Sie keinen Schadensersatz, wenn sich die Spuren mit Streichen und Tapezieren beseitigen lassen. So hat der Bundesgerichtshof 2008 entschieden. Haben Sie aber wirksam Schönheitsreparaturen übernommen, müssen Sie vergilbte Wände streichen.
Muss mir der Vermieter eine Frist setzen, bevor er Schadensersatz verlangt?
Nein, bei Schäden an der Wohnung darf der Vermieter sofort Geld verlangen, ohne Frist. Bei nicht gemachten Schönheitsreparaturen, die Sie wirksam übernommen haben, muss er Ihnen dagegen zuerst eine Frist setzen. So hat es der Bundesgerichtshof 2018 unterschieden.